Pamumuhunan sa Condominium

Ano ba ang Condominium?

Ayon sa Section 2 ng Republic Act 4726, 

Ang isang kondominyum ay isang interes sa real estate na binubuo ng hiwalay na interes sa isang yunit sa isang tirahan, pang-industriya o komersyal na gusali at isang hindi lubos na interes sa karaniwang, direkta o hindi direkta, sa lupa kung saan ito matatagpuan at sa iba pang mga karaniwang lugar ng gusali. Ang isang kondominyum ay maaaring kasama, bukod pa, isang hiwalay na interes sa ibang mga bahagi ng naturang real estate. Ang titulo sa mga karaniwang lugar, kabilang ang lupa, o ang mga interes ng mga aplikante sa mga naturang lugar, ay maaaring hawak ng isang korporasyon na espesyal na binuo para sa layunin (na tinatawag na dito na "korporasyon ng condominium") kung saan ang mga may hawak ng hiwalay na interes ay awtomatikong magiging mga miyembro o mga shareholder, sa pagbubukod ng iba, ayon sa interes ng kanilang mga yunit sa karaniwang mga lugar.

Ang tunay na karapatan sa condominium ay maaaring pagmamay-ari o anumang iba pang interes sa tunay na ari–arian na kinikilala ng batas, sa ari-arian sa Civil Code at iba pang may kinalamang batas.

Ang isang gusali na may mga Condominium unit ay may iba’t ibang may–ari sa loob nito. Kung ang isang gusali ay may isang daang unit at ikaw ay nakabili ng cincuenta unit sa loob nito nangangahulugan na halos kalahati ng mga unit sa loob nito ay pag –aari mo subalit hindi mo pag–aari ang mga pasilyo o daanan o elevator na nasa gusaling ito.

At dahil ang mga pasilyo at lobby sa nasabing gusali ay pag–aari pa rin ng Condominium Corporation at ito ay kinakailangang mapanatiling malinis, ang bawat unit owner o tenant ay dapat magbayad ng Association Dues na kalkulado ayon sa sukat ng unit o mga unit na pag–aari mo.

Halimbawa,

Ikaw ay may 30 square meter na unit at ang Association Dues ay 50 pesos per square meter,

            30 sq.m x 50 Php = 1,500 Php

Ang pagkaunawa ng karamihang Filipino ay para ka pa ring nagbabayad ng renta sa sarili mong unit kahit ito ay nabili mo na dahil sa pagbabayad ng Association Dues. Ang kuryente na ginagamit sa gusali ay binabayaran din ng Condominium Corporation pati na rin ang pa–sueldo para sa tagalinis nito at mga guardia na nagbabantay dito veinte cuatro horas.

Ano ba ang puede mangyari sa Condominium matapos ang cincuenta taon?

Ayon sa Section 8 ng Republic Act 4726,

Where several persons own condominiums in a condominium project, an action may be brought by one or more such persons for partition thereof by sale of the entire project, as if the owners of all of the condominiums in such project were co-owners of the entire project in the same proportion as their interests in the common areas: Provided, however, That a partition shall be made only upon a showing:

(a)   That three years after damage or destruction to the project which renders material part thereof unit for its use prior thereto, the project has not been rebuilt or repaired substantially to its state prior to its damage or destruction, or

(b)   That damage or destruction to the project has rendered one-half or more of the units therein untenantable and that condominium owners holding in aggregate more than thirty percent interest in the common areas are opposed to repair or restoration of the project; or

(c)   That the project has been in existence in excess of fifty years, that it is obsolete and uneconomic, and that condominium owners holding in aggregate more than fifty percent interest in the common areas are opposed to repair or restoration or remodeling or modernizing of the project; or

(d)   That the project or a material part thereof has been condemned or expropriated and that the project is no longer viable, or that the condominium owners holding in aggregate more than seventy percent interest in the common areas are opposed to continuation of the condominium regime after expropriation or condemnation of a material portion thereof; or

(e)   That the conditions for such partition by sale set forth in the declaration of restrictions, duly registered in accordance with the terms of this Act, have been met.

Kung ikaw ay nagmamay–ari ng cincuenta unit sa isang gusali ng Condominium na may isang daan unit, ikaw ang majority shareholder nito at ikaw ang may kapangyarihang mag–decision sa kahihinatnan ng gusali matapos ang cincuenta taon.

Bilang may–ari ng isang Condominium, ikaw ay mayroong Condominium Certificate of Title

Halimbawa,

Binenta ang lupang kinatitirikan ng Condominium sa halagang 1million pesos at dahil ikaw ay nagmamay–ari ng cincuenta porciento ng mga Unit dito, ikaw ay makakatanggap ng 500,000 pesos.

Ang Republic Act 4726 ay binalangkas noong 1966 at cincuenta taon makalipas, ito ay noong 2016. Walang sapat na informacion sa ngayon kung may mga Condominium na naitayo na noong 1966 na magpapatunay ng hatian ng benta sa lupang kinatitirikan ng isang Condominium na magpapatunay sa batas na ito.

Isa bang magandang investment ang Condominium?

Ang sagot dito ay nakadepende sa kung papaano mo gagamitin ang Condominium nabili mo.

Kung ito ay gagamitin mong tirahan, meron ka bang sapat na pera pambayad ng Association Dues, kuryente at tubig? Malapit ba ito sa iyong pinagtatrabahuhan na kung saan mas Malaki ang iyong maitatabing pera para ipuhunan sa iba pang bagay.

Kung ito naman ay gagamitin mo bilang paupahan, kelan ba maibabalik ang pinuhunan mong pera dito?

Halimbawa,

Bumili ka ng 30 sq.m na Condominium sa halagang 3 million pesos at ito ay pinaupahan mo ng 15,000 Php per month.

            15,000 Php x 12 months = 180,000 Php

            3,000,000 ÷ 15,000 Php = 200 months (16 years & 8 months)

            180,000 Php ÷ 3,000,000 = 0.06 (6% interest per year)

Base sa kalkulasyon sa itaas,

Kikita ka ng Php 15,000 cada buwan o Php 180,000 cada taon kung ito ay pauupahan mo at kung ito ay dire–derecho at hindi mababakante sa susunod na labing anim na taon!

Mababawi mo ang iyong pinuhunang 3 million piso matapos ang labing anim na taon at walong buwan at ito kung ito ay nasa magandang kalagayan pa rin at hindi nasira dahil sa lindol o bagyo o kung ano pa mang desgracia.

Eh paano kung ibenta mo ang Condominium matapos ang limang taon sa halagang 4 million pesos,

Php 15,000 x 12 x 5 = 900,000 Php (kita sa pagpapaupa) + 4,000,000 Php = 4.9 million pesos

Ang 4 million ay kinalkula base sa hypothetical na 5% na appreciation value ng unit.

Paano ba ang kalakaran sa pagpapaupa ng Condominium?

Kung ikaw ay may isang unit lang at may oras para humarap sa mga prospective tenant, maaring ikaw na ang mag–manage ng paupahan.

Subalit kung ikaw ay may trabajo o isang OFW, puede kang gumamit ng real estate agent na may mga opisina sa ground floor or lobby ng mga Condominium.

Sa pagpapaupa ng Condominium, ang mangungupahan ay magi–issue ng one month deposit at one month advance at 12 post–dated cheque. Kung ikaw ay gagamit ng real estate agent upang humarap sa mangungupahan, ang “service fee” niya ay katumbas ng isang buwang upa ng iyong Condominium unit para sa servicio niya sa buong taon. Siya ang magaasikaso ng papirmhan ng contrata, magpapaayos kung ano man ang sira sa loob ng Condominium at siya ang haharap sa lahat ng problema ng nangungupahan.

Nakasaad sa Section 7 ng Republic Act No. 9653,

Section 7

Ang Rent at ang Kinakailangang Deposito sa Banco

Ang paupahan ay dapat bayaran nang maaga sa loob ng unang limang (5) araw ng bawat kasalukuyang buwan o sa simula ng kasunduan sa paupahan maliban kung ang kontrata ng paupahan ay nagbibigay para sa ibang petsa ng pagbabayad. Hindi maaaring humingi ng mas mababa sa isang (1) buwan na upa sa paupahan ang lessor. Hindi rin siya maaaring humingi ng higit sa dalawang (2) buwan na deposito na dapat itago sa isang bangko sa ilalim ng pangalan ng account ng lessor sa panahon ng buong tagal ng kasunduan ng lease. Anuman at lahat ng interes na naipon dito ay ibabalik sa lessee sa pag-expire ng kontrata ng lease.

Gayunpaman, kung ang lesee ay nabigo na bayaran ang upa, elektrisidad, telepono, tubig o iba pang mga bayarin sa utility o sirain ang anumang mga sangkap ng bahay at mga accessories, ang mga deposito at mga interes sa loob nito ay mawawalan ng pabor sa huli sa halagang katumbas sa pinsala sa pera na ginawa ng nauna.

Section 3

Definition of Terms

Owner/Lessor – kinabibilangan ng may-ari o tagapangasiwa o ahente ng may-ari ng yunit ng tirahan.

Lessee – ay nangangahulugan na ang taong umuupa ng isang yunit ng tirahan.

Maraming real estate agent o may–ari ng Condominium ang sumusuway sa batas na ito. Kung ang nangungupahan ay may “advance deposit” na Php 15,000 noong June 2017 at ito ay kumita ng interes sa pagtatapos ng contrata ng June 2018, dapat ibalik pati “interes” ng pera sa nangungupahan pero ang nangyayari ay pawang 2 months advance ang bayad dahil ginagastos na rin ng may–ari ng Condominium ang nai– advance na pera o bilang pambayad sa real estate agent na humaharap sa kanya.

Nung ako ay minsan nangupahan sa Condominium, ang aking pakiusap sa may–ari ng Condominium ay ibibigay ko ang deposit sa pamamagitan ng post–dated cheque sa ika–siyam na buwan ng aking pangungupahan upang sa gayon ay magamit ko pa ang pera para ipuhunan sa ibang bagay tulad ng Stock Market. Pumayag ang may– ari dahil alam niyang protektado siya ng Section 1 ng Batas Pambansa 22 na nakasaad na,

Section 1

Checks without sufficient funds

Any person who makes or draws and issues any check to apply on account or for value, knowing at the time of issue that he does not have sufficient funds in or credit with the drawee bank for the payment of such check in full upon its presentment, which check is subsequently dishonored by the drawee bank for insufficiency of funds or credit or would have been dishonored for the same reason had not the drawer, without any valid reason, ordered the bank to stop payment, shall be punished by imprisonment of not less than thirty days but not more than one (1) year or by a fine of not less than but not more than double the amount of the check which fine shall in no case exceed Two Hundred Thousand Pesos, or both such fine and imprisonment at the discretion of the court.

The same penalty shall be imposed upon any person who, having sufficient funds in or credit with the drawee bank when he makes or draws and issues a check, shall fail to keep sufficient funds or to maintain a credit to cover the full amount of the check if presented within a period of ninety (90) days from the date appearing thereon, for which reason it is dishonored by the drawee bank.

Where the check is drawn by a corporation, company or entity, the person or persons who actually signed the check in behalf of such drawer shall be liable under this Act.

Nakasaad din sa Article 315 ng Revised Penal Code na,

Article 315

Swindling (estafa)

(a)  By post-dating a check or issuing a check in payment of an obligation when the offender therein were not sufficient to cover the amount of the check. The failure of the drawer of the check to deposit the amount necessary to cover his check within three (3) days from receipt of notice from the bank and/or the payee or holder that said check has been dishonored for lack of insufficiency of funds shall be prima facie evidence of deceit constituting false pretence or fraudulent act. (As amended by R.A. 4885, approved June 17, 1967.)

Nakasaad din sa Section 4 ng Republic Act 9653,

Section 4

Limitasyon sa pagtaas ng upa
                    
Sa loob ng isang (1) taon mula sa pagiging epektibo nito, walang dagdag na dapat ipataw sa renta ng anumang yunit ng tirahan na saklaw ng Batas na ito: sa kondisyon na pagkatapos ng naturang panahon hanggang Disyembre 31, 2013, ang upa ng anumang yunit ng tirahan na saklaw ng Batas na ito ay hindi mapapataas ng higit sa pitong porsiyento (7%) taun-taon hangga't ang yunit ay inookupahan ng parehong lessee: sa karagdagang kondisyon, Na kapag ang tirahan yunit ay naging bakante, ang lessor ay maaaring magtakda ng unang upa para sa susunod Lessee: Ibig sabihin, gayunpaman, na sa kaso ng mga boarding house, mga dormitoryo, mga silid at bedspaces na inaalok para sa upa sa mga mag-aaral, walang pagtaas sa pag-upa nang higit sa isang beses bawat taon ang pahihintulutan.

Paano kung nakapaghulog ka na ng ilang buwan sa iyong Condominium unit at nagbago ang iyong isip, maibabalik pa ba ng iyong mga hinulog?

Ito ay nakadepende sa dami ng iyong hinulog, maaring mong basahin ang Maceda Law o ang “Realty Installment Buyer Act” ng Republic Act No. 6552.

Ito ang aking mga personal na karanasan sa Condominium:

1. Magandang umupa ka muna ng Condominium ng isang taon para malaman mo kung ito ba ay pabor sayo o hindi.

2. Napansin ko na mas mataas ang singil sa kuryente kapag ikaw ay nasa Condominium. Nung ako ay nangungupahan, ang tanging gamit ko lang ay refrigerator, desktop, microwave at washing machine dahil ito ay 25 square meters lamang pero ang aking kuryente ay umaabot ng 800 Php per month.

3. Kung gagamit ka ng Real Estate agent, seguraduhin na ito ay katiwa–tiwala. May mga pagkakataon na kung saan ang unit ay nababakante ng ilang buwan at ito ay pinauupahan sa mga “transient occupant”. Ang mga transient occupant ay yung mga vacacionista o turista na ayaw pumalagi sa hotel dahil sa kakulangan ng amenities kaya’t sila ay umuupa ng mga unit katulad ng sa Condominium na kung saan puede nila ito magamit na hindi limitado ang kanilang kilos. Sila ay maaring pumirme dito ng isang linggo o hanggang isang buwan.

4. Mas mainam na bumili ng Condominium ng cash kesa sa instalment dahil nasasayangan ako sa interes na ibabayad dito. Ako ay nakabili ng Condominium sa Valenzuela subalit ang aking trabajo ay nasa Ortigas kaya’t pinaupahan ko na lang ang aking unit sa halagang Php 10,000 at umupa naman ako ng Condominium sa Ortigas sa halagang Php 12,000. Sa gayon, pawang lumalabas na ang aking upa ay Php 2,000 lang plus ang Association Dues na Php 1,500 na di hamak na mas mababa kung ako ay uupa ng apartment at mamasahe pa ako papunta sa trabajo. Kaya naman kahit Php 16,000 lang ang aking sueldo ay marami pa rin akong naitatabing pera para ipuhunan sa iba pang investment.

5. Pabor ang Condominium para sa mga single. Para sa mga de familia at may mga anak, madalas ang mga bata ay nakakulong lamang sa loob ng Condominium unit at hindi na nagkakaroon ng pagkakataon na makipaglaro sa ibang bata na importante para sa kanilang pakikihalubilong social.

6. Maraming ipinagbabawal sa loob ng Condominium tulad ng pagaalaga ng hayop at paninigarilyo sa loob ng unit.

7. Kung ikaw ay nasa mataas na palapag ng Condominium, minsan ay matagal ang paghihintay sa elevator lalo na kung rush hour at kung huminto man sa iyong palapag, ito ay puno na!

Nakasalalay sa iyo kung paano magiging pabor ang pagbili ng isang Condominium. Walang perpektong reseta para dito dahil iba–iba ang pangangailangan at adhikain ng bawat isa. Ang layunin ng lathalang ito ay magbigay linaw ng mga bagay na maaaring mong asahan sa iyong pagde–decision.